Valoración de las Ciudades en Marcha por Angela Yi
Los principios de economía definen cuatro (4)
condiciones básicas para que un bien tenga VALOR, a saber: Utilidad, Escasez, Deseo, y Posibilidad de Mercadeo.
La
aplicación de estos principios básicos a la ciudad podría describirse como sigue:
a) Utilidad:
El concepto de la ciudad contemporánea remonta en la revolución industrial,
cuando surge la necesidad de aprovechar las economías de aglomeración de la
población para las necesidades de empleos en las fabricas, así como un lugar de
convergencia para la comercialización de los excedentes de los bienes
productivos masivamente. Hoy día, la ciudad representa el centro de
convergencia de las principales actividades humanas, transacciones económicas,
diversidad de manifestaciones culturales y diversidad en la oferta de servicios
públicos.
b) Escasez:
Las ciudades son reflejos de las características económicas, sociales y
culturales del conglomerado humano que alberga, se van construyendo,
respondiendo a las necesidades de sus moradores, y tomando en consideración
unas condiciones geográficas y recursos naturales propias que hacen que cada
ciudad sea única e irrepetible. La tierra urbana es limitada e irreproducible,
y en la medida que es ocupada y edificada, se van agotando las posibilidades de
acceder a ella.
c) Deseo:
En la medida que la ciudad represente
ventajas para el desarrollo del hombre y sus actividades económicas, será
ocupada su territorio por nuevos residentes y productores de bienes y
servicios, haciéndola cada vez más compleja e intensa en cuanto a actividades
urbanas se refiriere.
d) Potencial
de mercadeo: La combinación de todo lo anterior se
reflejara en una mayor dinámica del mercado inmobiliario y aumento de los
precios del suelo urbano y, por ende, de las construcciones que en ella se
realicen.
¿Cómo valorar una ciudad?
Quizá sea posible utilizar algunos criterios
de la Valoración de Empresa en Marcha.
La ciudad puede perfectamente ser vista como una empresa, eso sí… bastante más
compleja por la diversidad de actores, procedimientos, insumos y productos que
ella existen.
El valor que puede tener una ciudad no
solamente depende de la suma de su patrimonio inmobiliario y recursos
naturales, sino también de su potencial
para generar más riqueza, en función de su organización física, características de
su población y demás actividades humanas, sus estructuras sociales, económicas
y jurídicas; así como también del equipo que la gerencia (autoridades
municipales).
Vamos a plantear tres niveles de valoración para
medir el desempeño “operativo” de una
ciudad:
Primer
Nivel: Valoración
de sus propios usuarios. Sus indicadores serian:
- Nivel de satisfacción de sus
habitantes, medido en la frecuencia de quejas y protestas públicas, y
disposición para cancelar impuestos y servicios.
- Monto de la recaudación de
impuestos urbanos.
- Nivel de los servicios públicos.
- Índices de seguridad
- Diversidad e intensidad de las
actividades urbanas.
- Dinámica, calidad y magnitud de
las inversiones inmobiliarias.
- Dinámica y magnitud de las
transacciones económicas.
Segundo
Nivel: Valoración
de usuarios externos
que
ven en la ciudad analizada posibilidades de crecimiento personal y/o económico.
Los indicadores serian:
- Crecimiento de la población por
migraciones.
- Dinámica y magnitud de viajes
interurbanos.
- Variedad, especialización y
eficiencia de los servicios.
- Magnitud de la demanda de los
servicios urbanos por la población externa.
- Cálida de la fuerza laboral
medida por el nivel educativo de la población.
- Capacidad adquisitiva de la
población, medida por la distribución socioeconómica de la misma.
- Estabilidad política, judicial y
económica.
- Magnitud y calidad de las
inversiones extranjeras.
Tercer
Nivel: Capacidad
de generar admiración, disfrute y placer.
Este
tercer nivel representa quizás la valoración más sublime que pueda tener una
ciudad. Algunos indicadores serian:
- Magnitud de viajes turísticos
teniendo a la ciudad como lugar de destino.
- Dinámica, calidad y magnitud de
la actividad turística, medida en la oferta de servicios e infraestructura
turística.
- Nivel de mantenimiento de la
infraestructura urbana.
- Patrimonio inmobiliario como
atractivo paisajístico, histórico y/o arquitectónico.
Esta
reflexión de plantear una metodología de valoración de la ciudad, lleva a
sugerir la necesidad de exigir a las
autoridades competentes una Gerencia efectiva que garantice un VALOR AGREGADO a nuestro hábitat
urbano. Ello implica.
¾
Visualizar la
empresa (la ciudad) a largo plazo, mucho más allá del periodo de gobierno.
¾
Crear una cultura
corporativa y dar prioridad al incremento cualitativo de la cultura
organizacional. Promover la participación de todos los actores para reforzar el
sentido de pertenencia, afectos y responsabilidad que tiene cada uno con la
ciudad y sus procesos. Concebir a la ciudad como un bien común.
¾
Crear mecanismos de
información eficientes, tanto dentro del equipo gerencial para tomar decisiones
acertadas; como hacia y desde los otros actores para mejorar las negociaciones
entre autoridades, empresas y ciudadanos.
¾
Tener una
estrategia de actuación basada en una misión y objetivos a lograr, teniendo en
cuenta las debilidades y fortalezas.
¾
Contabilizar los
costos de cada proceso, para identificar cuales añaden y cuales restan valor a
la ciudad.
¾
Dar seguimiento al
desempeño y hacer las comparaciones con otras ciudades (benchmarketing). Ello
permitirá corregir los errores, mejorar e incorporar experiencias exitosas que
agreguen valor a nuestra empresa urbana.
Complementando
los tres niveles de valoración indicados anteriormente, se debe evaluar la
Gerencia:
- Nivel de conocimiento del rol de
la ciudad en su contexto regional y nacional, de sus fortalezas y
limitaciones, de sus productos y requerimientos de insumos.
- Existencia de un Plan Urbano e instrumentos
legales que enmarquen y respalde las diferentes actuaciones sobre la
ciudad.
- Nivel de cumplimiento de las
normas.
- Mecanismo de información
utilizados y contenido de las comunicaciones relacionada a las tomas de
decisiones urbanísticas.
- Tipo de organizaciones civiles
que interactúan con las autoridades urbanas.
- Magnitud de la inversión pública
y gastos para mantenimiento de infraestructura urbana.
- Tipos, cobertura y niveles de los
servicios públicos. Nivel de autogestión financiera de los servicios.
- Nivel de la actuación de los
contralores públicos y de los mismos ciudadanos con respecto a gestión las
autoridades urbanas.
La
ciudad es uno de los productos más complejos del hombre, moramos en su espacio y
nos servimos de ella, nos ofrece unos recursos que debemos cuidar y administrar
adecuadamente, y sus bienes
inmobiliarios se constituyen en las principales inversiones económicas que
pueda ambicionar cualquier ciudadano.
Una ciudad con VALOR es
aquella capaz de proporcionarnos CALIDAD DE VIDA, deseos y satisfacción de
conocerla y/o vivir y producir en ella.
Arq. Angela Yi :
Urbanista. Especializada en estudios de planificación y gestión urbana. Perito valuadora de propiedades, activos industriales y negocios en marcha. Corredora inmobiliaria certificada y asesora económica de proyectos de inversión inmobiliario
Fuente: http://www.tirinmobiliarios.com/index.html
